提示:二手房买卖中常见的法律风险

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提示:二手房买卖中常见的法律风险

发布时间:2016-04-25  点击:2324
 

   二手房买卖中常见的法律风险

 

对于消费者来说,购买房屋无疑是一件值得高兴的事情,但面对在交易过程中因各种原因所产生的法律纠纷所带来的困扰,却又使得消费者感到极其烦恼。因此,宁波律师事务所  陈群律师 建议:利用法律知识来规避购房风险,对购买者而言显得非常有必要。

由于房屋买卖所涉及的法律问题比较多,在此,本文主要站在购房者的立场来针对二手楼房屋买卖中常出现的法律问题进行点评,以便消费者能更好的了解并规避有关法律风险。

(一)          二手楼买卖部分事项约定

由于二手楼买卖已经经过一次以上的交易,可能存在前业主问题。购房者与售房者可以对部分事项进行约定。

第一 买卖房屋的相关费用是否已结清。最常见的就是关于房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用;

第二 关于户口迁出的问题,这个是非常重要的。因为有些购房者是为了落户才购买房子的,如果前业主的户口没有迁出的话,购房者的难以解决落户问题。所以,购房者在购买二手楼的过程中要注意这个问题并在合同中作出明确的约定。特别是要约定,如果没有按时迁出户籍怎么承担赔偿责任(包括解除合同等,一定要有个赔偿计算方式或标准,而不是一句承担违约责任就好了。司法实践中,如果原告就户籍问题起诉法院要求迁出,法院一般是不会受理即便受理法院也不会支持或得到强制执行)

第三  若该房屋若已买了保险的,购房者要注意与前业主办理转名的事宜,以免日后产生不必要的麻烦。除了以上的三个方面的内容,购房者还可以对售房者约定其他的事宜,争取对自己有利。

(二)         转按揭贷款问题

由于很多购房者都是通过给首付,再通过银行按揭的方式买房的。那么在二手房交易的过程中,常会遇到转按揭贷款问题。因此要明确,万一不能办理按揭的情况下的责任承担问题~

()房屋买卖合同中关于违约金与定金能否一并收取问题

在《房屋买卖合同》中,经常会出现违约金条款与定金条款同时出现的情况。在实务中,根据我国有关法律的规定中,一般情况下,并不支持违约金与定金同时适用的做法。宁波律师陈群 建议的做法是:如果你确定非常喜欢这个房子,那么你可以多付定金,定金数额可以高达总个购房款的20%。如果卖方违约不卖等,那么可以双倍归还。所以在这种情况下,一般卖方不会去冒赔总房款的20%损失去违约。

()阴阳合同避税问题

在二手楼交易的过程中,宁波律师 陈群 常出现阴阳合同的问题,即出现两份不同的买卖合同,这主要是涉及到避税的问题。关于阴阳合同的问题,从买家的角度讲,少交了一些税费,但这样的做法也是存在一些法律风险。从买家讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋将来再次进行交易,或者国家关于税收政策的变化,买家承担税费和风险将加大。因此,购买者在购买房屋时需慎重考虑这个问题,以免日后给自己带来不便。

()二手房在合同履行中存在的交易风险

二手房买卖在合同履行中也存在一些交易风险。因此,购房者在二手房交易的过程中,要留个心眼,防范下合同履行中可能存在的风险。

其中有一点非常重要的是要审查该房屋是否涉诉或者存在抵押等问题。因此,购房者最好是到房屋所在地的房管局去查该房屋有否存在抵押;可以到人民法院网站立案查询处或生效判决中查询该房屋是否涉诉。如对涉诉的房屋进行执行当中,可以提出案外人财产异议(即申请执行异议)

(六)  要审查卖方是否具有签署买卖合同的主体资格

司法实践中,经常不乏出现卖方不具有独立的签署卖方合同的资格(房产证虽是一个人的名字,但该房产是夫妻共同财产,或者房产证上是父亲的名字,儿子以父亲忙或等理由由儿子代签合同,等等各种形式)都会导致房产买卖合同无效或被撤销而引发诉讼。

(七 )购房款项支付问题

陈群律师建议,在房产买卖合同上一定要注明接受房款者的银行及账户以及收款人的户主(户主务必是房产证上的人一致),以免引来不必要的纠纷。

总之,一但产生纠纷,第一时间咨询律师采取补救措施。律师能尽可能的提供有效的办法帮助你减少损失。

当然如果你有足够的法律意识,那最好的办法是购房前先咨询律师。

 

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